Proyectos de inversión e inmobiliarios · AJM Consultores
Financiamiento de proyectos de inversión e inmobiliarios en Chile
Estructuramos el financiamiento de tu proyecto combinando deuda, capital propio y otras fuentes, especialmente cuando el banco por sí solo no alcanza a cubrir todo. ¿Estás complicado? Conversemos.
¿Cómo se financia un proyecto de inversión o inmobiliario?
Un proyecto se financia normalmente con una mezcla de capital propio de los socios, crédito bancario respaldado por garantías del proyecto y, a veces, aportes de inversionistas o preventas. Los financistas evalúan sobre todo el flujo que generará el proyecto, el aporte de capital de los promotores, las garantías y la experiencia del equipo.
Armar bien esa estructura antes de ir al banco mejora las condiciones y evita que el proyecto se detenga por falta de fondos a mitad de camino.
Qué es el project finance
El project finance es una forma de financiamiento en la que el pago del crédito depende principalmente de los flujos que generará el propio proyecto y no solo del balance de sus dueños. Se usa en proyectos de infraestructura, energía e inmobiliarios de cierta escala. Sus rasgos típicos son:
- Una sociedad creada específicamente para el proyecto.
- Garantías sobre los activos y contratos del proyecto.
- Un flujo proyectado que permita cubrir las cuotas con un margen.
- Un reparto claro de riesgos entre socios, financistas y contratistas.
Fuentes de financiamiento para proyectos inmobiliarios
Según la etapa del proyecto (compra del terreno, construcción, venta u operación), se combinan distintas fuentes:
- Capital propio de los socios: normalmente es la base y se exige un porcentaje mínimo.
- Crédito bancario con garantía hipotecaria: para terreno y construcción.
- Inversionistas: aportes de capital o deuda de terceros para completar la estructura.
- Preventas: los anticipos de compradores pueden reducir el financiamiento necesario.
- Leasing: para maquinaria o inmuebles de operación. Revisa factoring y leasing para empresas.
Cuando el banco no alcanza a cubrir todo el proyecto
Es una situación frecuente: el banco aprueba un porcentaje del costo y el resto debe salir de otro lado. Ahí hay que reestructurar el esquema, por ejemplo ajustando etapas, sumando un socio o un inversionista, mejorando garantías o cambiando el calendario de desembolsos. Si presentar tu solicitud al banco te queda grande, no necesitas una negativa previa para pedir ayuda: la preparamos y la presentamos contigo.
Si además la empresa promotora tiene deudas que limitan el acceso al crédito, conviene revisar primero su situación con nuestra guía de reestructuración y renegociación de deuda empresarial.
Qué evalúan los financistas de un proyecto
Aunque cada institución tiene sus propios criterios, normalmente revisan:
- Flujo de caja proyectado y supuestos de venta o arriendo.
- Aporte de capital de los promotores.
- Garantías y situación legal del terreno o inmueble.
- Permisos y estado de avance del proyecto.
- Trayectoria del equipo y estudio de mercado.
Preguntas frecuentes sobre financiamiento de proyectos
¿Puedo financiar un proyecto inmobiliario solo con crédito bancario?
Es poco habitual. Los bancos suelen exigir un aporte de capital propio y financian una parte del costo total. El resto se completa con socios, inversionistas o preventas.
¿Para qué tamaño de proyecto sirve el project finance?
Se usa sobre todo en proyectos de cierta escala, donde conviene separar el riesgo del proyecto del de sus dueños. En proyectos más pequeños, un crédito con garantía hipotecaria y capital propio suele ser más práctico.
¿Qué información necesito para presentar mi proyecto a un financista?
Una descripción del proyecto, presupuesto y cronograma, flujo de caja proyectado, estado de permisos, antecedentes de los socios y la propuesta de financiamiento que buscas. Te ayudamos a ordenarla.
Cuéntanos tu proyecto
Patricio Jofré A. entiende tanto el proyecto como su financiamiento, con 18 años de experiencia en el sistema financiero. Escríbenos y revisamos la mejor estructura. Si estás complicado, conversemos.
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